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秦淮区打造“红色物业” 探索老城之治新路径
来源: 秦淮区委组织部 发布时间: 2021-03-31 浏览数: 8019

近年来,伴随经济的高速发展、城镇化的快速推进和群众对更高品质生活的追求,物业服务管理行业发展迅猛。秦淮区作为南京老城区,全区登记注册的物业服务企业共有161家,各类老旧小(片)区556个,建筑面积约1443万平方米,占全市总体量的24%。以党建引领提升小区物业管理服务水平和社区治理水平,与秦淮的社会发展、生活品质息息相关,是人民群众关注的焦点,也是一项具有开创性的系统工程。

一、因势而谋:新形势下“红色物业”难在哪里

此前,由于物业服务企业水平参差不齐、居民诉求无法满足,业委会不作为乱作为、业主权益难以保障等问题时有发生,因物业引发的矛盾也居高不下。以2019年12345政务热线工单为例,秦淮全年物业管理类投诉工单累计15721件,占工单总数比例为16.2%,首次满意率仅占79.72%。其中老旧小区的问题的反映最为集中,占到物业工单总数的70%以上。

有鉴于此,秦淮区委区政府高度重视,坚持以党建为引领,把老旧小区物业管理作为头号民生工程来抓。但在工作推进过程中,我们也发现,就如何发挥党建引领提高老旧小区物业管理服务水平,还存一些体制机制问题亟待解决。

1、在责任主体上,存在权责不清不想抓。物业管理涉及的条块部门众多,如房屋质量、二次供水、楼道清理、小区绿化等问题谁来承担责任,机关部门、街道社区、产权单位和业主意见不一。在打造“红色物业”过程中,怎么把党建和物业服务有机结合起来,是由党群条口还是物业业务条口牵头来推进工作,也存在思想认识上的分歧。

2、在工作抓手上,存在空白盲点不会抓。在前期摸排中我们发现,在秦淮辖区内有物业项目的物业服务企业90%以上属于非公企业,这些企业由于入职门槛较低、员工流动性较大等特点,企业中的党员原本就不多,落到单个物业项目上就更少,党组织覆盖难度较大。国有物业服务企业中虽然党员人数相对较多,但组织关系隶属于企业党组织,街道社区想要对此类党员开展管理,缺乏工作抓手。业委会议事规则不规范、财务管理不透明是引发各类物业矛盾的“重灾区”,街道社区党组织在如何有效引领、指导、督促业委会规范有序运转上,举措办法还不多,基层治理的“最后一米”落地往往难以实现。

3、在互动机制上,存在协作不畅不好抓。目前,小区治理的主体主要是社区居委会、业委会和物业服务企业。三方之间职责不清、协调不畅、互相掣肘,是物业管理矛盾纠纷得不到及时化解的重要原因。比如,三方互不隶属,问题面前难以协调;治理过程有的缺乏明确的协商议事规则,三者难以形成治理共识。社区党组织作为基层治理的“神经末梢”,在调动各方力量形成工作合力上方法不多,直接影响“红色物业”的治理成效。

二、应势而动:打造“红色物业”,书写老城治理秦淮答卷

问题是时代的呼声,更是前行的方向。秦淮区立足区情实际,在打造“红色物业”过程中,跳出抓行业管理的传统思路,把物业管理服务有机融入基层治理之中,探索构建以党组织为统领、以集成改革为支撑、以业委会为纽带的多元化老城治理新格局。

1、建强组织体系,凝聚工作合力。体制顺则百顺,针对物业管理服务中权责不清、资源不足、条块分割、联动效应不高等问题,秦淮区把理顺组织体系作为工作首位。

(1)优化重塑组织架构。区级层面,2018年秦淮区在全市率先成立物业行业党委,强化对物业行业党建工作的统筹指导。街道层面,12个街道全部成立物业党总支,由街道组织委员任书记,街道物业办党员负责人任副书记,齐抓共管推进辖区内物业行业党建工作。社区层面,发挥好社区“大党委”、网格“大支部”作用,着力推动“双向进入、交叉任职”,全区102个参加“两委”集中换届的社区中,有超过50%的社区将辖区物业服务企业,业委会中相关党员副主任纳入社区“两委”班子。初步形成了区委组织部与区房产局牵头抓总、物业行业党委宏观指导、街道党工委具体负责、社区党组织直接落实的区、街、社区三级联动的工作体系。截至10月底,全区通过成立党组织(含功能型)、派驻党建指导员等形式,超过80%的物业项目、85%的业主自治组织实现党的组织覆盖和工作覆盖。

(2)强化统筹精细指导。针对不同类型老旧小区,按照“党建引领,市场运作、社会参与、居民自治相结合”的整体思路,因地制宜推进物业管理服务水平提升工作。对已有物业管理服务小区,把工作重点放在理顺社区党组织领导下的多方联动机制建设上。依托民生工作站、“零距离家园理事会”等,及时梳理发现问题,推动社区、物业服务企业、业委会及时对话解决问题,确保实现业主委员会规范运行、物业服务企业全面服务、市场调节定价、政府监管的治理模式。如海悦花园小区建立起“小区网格党支部牵头,业委会、物业公司面对面对话,小区骨干、老年协会、文艺团队等共同参与”的“1+2+N”红色物业联席会机制,小区治理形成良性互动,物业费收缴率、服务满意率近100%。对未引入物业管理服务小区,把为小区牵线搭桥引进物业服务作为工作突破口。按照能封则封原则,通过建设道闸、岗亭、物业用房等基础设施,“化零为整”实施片区管理;按照“就近”原则,通过“以大带小”“以强带弱”,与邻近小区物业服务企业签订物业协议,降低管理成本。如苜卫路23号、25号、27号3个小区原本隶属4家单位,只有5幢楼175户,社区党组织通过片区化管理,成功引进恒兆物业公司,建立连片治理新模式,一批停车难、环境差问题被有效解决,物业费收缴率超过85%。对实施“准物业”管理小区,把社区党组织激发引导居民参与小区自治作为工作重心。街道物业服务中心在托底管理的同时,充分发挥网格支部战斗堡垒作用,发动党员骨干、居民群众共同参与管理。调动机关干部、社区民警、城管队员、驻区单位等党建资源,通过区域共建激发基层治理活力。如秣陵路101号小区针对小区基础设施薄弱、引进物业较难实际,打造“博爱云·红管家”指挥平台,以视频监控、智能门禁、专线电话为硬件支撑,采取志愿者值守、城管巡逻与视频监控相结合的方式管控,设立党员示范楼与党员示范户,引导居民群众同参与、共管理,小区12345热线基本实现物业管理零工单。

(3)坚持典型示范带动。按照不同类型和不同基础条件,组织部和房产局共同介入、重点指导,选树13个区级示范小区、12个街道示范小区,为各家提供组合式、菜单式工作模板,其中瑞金新村、秣陵路101号物业项目已被市委组织部推荐为党建引领物业管理服务工作的省级示范点,目前正在推进创建中。在街道之间常态化开展“红色物业”工作互学互鉴活动,采取相邻街道结对、交叉观摩学习的方式,推动各方取长补短、共同提高。通过以点带面整体推进,助推物管全覆盖、能力再提升。

2、推动赋权赋能,抓实基层治理。在“赋权、赋能、强基层、强队伍”“两赋两强”街道集成改革基础上,深化推广“做强社区、做实网格,增加服务资源、增强治理能力”的“双做双增”社区集成改革,确保街道社区党组织有资源有能力抓好物业管理。

(1)有人做事。制定出台《社区党组织书记管理考核办法(试行)》,把提升物业管理水平、推进基层治理作为对社区书记考核重要内容,对表现突出的社区书记加大奖励激励力度。依托106个社区民生工作站平台,各部门负责同志下沉担任社区“第一书记”,选派机关、国企单位中青年干部担任社区副书记,围绕打造“红色物业”,认领127个“第一书记项目”,截至10月底,已顺利完成109个项目。扎实推进“双向进入、交叉任职”,推荐符合条件的社区“两委”班子成员、党员社工或网格党支部书记、党小组长,通过法定程序进入业主委员会,推荐业委会委员、物业服务企业党员负责人担任街道“大工委”、社区“大党委”、网格党支部兼职委员或兼职副书记,真正让两家人结为一家亲。

(2)有资源办事。区城管局向街道下沉80%执法队员,街道办事处与市场监管分局深度融合,赋予街道执法主体地位,将与物业紧密相关的如城建城管、环境保护等职权交给街道,让街道对物业管理真正有抓手。提升社区党组织对物业监管的话语权,将社区党组织评价作为物业企业考核依据,与招投标、信用信息管理、行业评先评优等挂钩,对同时被多家社区否决的物业企业,明确不得在秦淮范围内承揽物管业务。每年划拨200万元建立党建专项资金,指导督促街道、社区书记围绕基层治理重难点领办“书记项目”,对优秀项目给予专项补助。开展老旧小区物业管理全覆盖检查考核,以奖代补加大支撑保障,对工作推进不力、检查不合格的小区,扣发奖补资金,让干好干坏不一样,督促街道社区真正把物业管理服务扛在肩上。

(3)有机制成事。推行以社区党委为统领的社区“零距离家园理事会”机制,社区书记(主任)、街道干部、城管执法中队、市场监管分局、派出所等相关人员,以及所属小区物业公司负责人共同组成理事会,社区“第一书记”和街道挂包区管干部担任理事会“双指挥长”,推动各方力量围绕社区难点“零距离”协商。推动“吹哨报到”与网格化社会治理机制深度融合,发挥网格“探头”作用,对网格巡查发现的仅靠街道自身难以解决的问题实行精准吹哨。今年以来,全区累计吹哨237次,一批车辆乱停乱放、电梯维保困难、噪声扰民等老旧小区物业管理中的“老大难”问题得到有效解决。

3、打造红色纽带,实现互联互通。小区业委会作为物业服务合同的甲方,对物业服务企业拥有直接的监督权,地位十分关键。加强党建对业委会建设的引领作用,以业委会为纽带,搭建互联互动平台,能够有效发挥基层党组织在价值引领、组织动员、统筹协调和凝聚业主骨干方面的优势,有助于实现基层精细化治理。

(1)组建阶段注重把关定向。街道党工委将小区业委会组建换届工作纳入基层党建工作的重点内容,由物业党总支牵头,协调解决业主大会、业委会的筹备、组建、产生、换届和后期运作中的各类疑难问题,以“交叉任职”为重点开展指导培训,通过小区党员骨干走在前,动员发动广大业主参与业委会选举投票,让业委会工作事事贯彻党的要求、时时传递党的声音。

(2)选举阶段突出选人用人。在业委会成立、换届时,提前摸排物色政治素质好、文化素养高、群众口碑好的党员业主人选,动员鼓励机关、事业单位、国有企业等在职党员干部中的业主参与竞选,对公告公示、选票发放、开票计票等重要节点公示公开、接受监督,确保合适的党员业主通过法定程序进入业委会。今年以来,新成立或换届的业委会中,全部实现党员人数过半。目前,全区173个小区业委会中,党员比例达超50%的占到61%。

(3)运行阶段聚焦作用发挥。社区党组织关注收集群众对业委会建设的意见建议,并及时向业委会反馈;对业委会与物业服务企业之间的分歧矛盾,分析症结、搭建平台,及时干预调解,促进业委会与物业公司和谐共处。在社区层面确实难以解决的,充分运用“吹哨报到”机制,稳妥处置物业管理矛盾,切实保障小区居民利益。如瑞金路1-58号小区业委会充分发挥党员业主作用,主动与社区、物业沟通,吸纳相关组织和党员群众代表定期召开联席会议,小区楼道乱堆杂物、飞线充电、车辆乱停放等得到根治,周围环境得到明显提升,小区房价由出新前2.6万/平米上升到4.8万/平米,增幅达84%。

三、审势而思:秦淮“红色物业”红在何处

如何用党建“红色”绘出物业管理服务新底色,对基层一线来说,是改革机遇,也是重大挑战。“红色物业”应该红在哪里,一年多来,我们在不断强化顶层设计,摸索基层实践的过程中,有以下几点体会:

1、红在发挥党建引领作用。秦淮“红色物业”取得的一系列成效,表面上是组织设置和工作方式的突破和创新,但贯穿其中起决定性作用的是始终坚持把党建引领摆在首位。党建引领提升物业管理服务水平,根本在于构建简约高效的物业管理体制和共建共治机制,把街道社区党组织领导核心作用充分发挥出来,把各个方面的力量充分激发出来,这样才能不断增强整体效应,实现基层治理效能最大化。

2、红在提升基层治理成效。街道社区是打造“红色物业”的主战场、主阵地,需要更多权力下放、资源下沉,以“两赋两强”“双做双增”集成改革为契机,真正扩大街道社区在物业管理服务中的话语权和影响力,提升基层治理能力才有条件。通过搭建街道社区党组织领导下的各方联动机制,抓好业委会换届指导,引导合法依规选聘物业服务企业,通过整治环境卫生,着力解决停车难、电梯加装等老旧小区管理中突出问题,科学有序提质提价,让居民群众见到治理成效,促进各方良性互动,有助于实现多方协同参与社区治理的新格局。

3、红在联系服务人民群众。人民群众是最广泛、最活跃的社会治理主体,如何提高社区党组织联系服务群众,做好群众工作的能力一直是基层治理的热点难点问题。通过加强党的领导和业委会依法履职相结合,不断规范和加强业委会党建工作,强化各方互联互通,将业委会党组织和党员打造成为联系服务群众、提升城市社区治理水平的攻坚堡垒、先锋力量,能够有效激发基层自治活力。

四、乘势而上:以“红色物业”小切口,推动秦淮老城之治大作为

在不断探索老城治理过程中,秦淮将以“红色物业”为切口,推进社区、物业服务企业、业委会等多元主体共同参与基层治理,兼顾各方利益,调动各方积极性,让住在老城区的群众真正感受到城市发展带来的获得感、幸福感。

1、坚持党的领导,把准“红色物业”路径。强化党的全面领导,用党的组织体系和工作体系去理顺、规范、支撑物业服务企业和业委会的组织建设和工作规范。发挥房产局部门优势,推动物业服务企业加大在物业项目上组建党组织,将项目党组织党建工作融入网格党建范畴,由街道社区党组织统一领导。加强对业委会和业主的政治引领,通过精准“选人”,支持和保证业委会依法“做事”,积极引导小区针对自身突出问题建章立制,使物业小区工作纳入制度化轨道,通过标准化规范化建设维护业主合法权益。组建“红色管家”党员志愿服务队,积极开展“主题党日”、党员责任区、党员示范岗等创建活动,推动党建工作与物业管理服务有机融合。

2、坚持条块协同,破解物业服务难题。继续推动事权和责权归为一体,在推动物业服务企业、业委会监管中,把部门的业务指导责任与属地的兜底管理责任有机结合。深化落实物业企业红黑名单制度,房产局联合物业行业党委与街道社区之间建立信息通报机制,定期收集街道社区对物业服务企业的日常表现及运行状况评价,并纳入考评依据,相关信息以一定的形式予以公开、披露,帮助小区选好选对物业服务企业。对物业管理中的疑难复杂问题,充分发挥“吹哨报到”机制,条块双向用力提升基层治理效率,构建起自上而下、权责清晰、支撑有力的一体化运转体系。

3、坚持集成改革,实现治理常态长效。老旧小区物业管理中历史问题多、个性化问题多,很多疑难杂症没有前例可循,通过充分发挥“两赋两强”“双做双增”集成改革优势,冲着问题改,形成人往基层走、钱往基层花、劲往基层使的局面。人员安排上,落实街道物业条口人员编制,充实专业工作力量;将保洁力量下沉部分街道试点进行统一管理,同时统筹社工、物业服务人员、协管员、党员骨干等力量,打造一支相对稳定的物业服务队伍。强化经费保障,整合绿化、环卫、物业“以奖代补”等项目资金,捆绑打包下放,并以社区为主渠道落实到物业中心统筹使用,增强了基层对各项工作的统筹能力。

4、坚持群众满意,打造秦淮幸福之城。坚持把解决群众最关心、最直接、最现实的问题作为工作的出发点和落脚点。打造“居民点单、社区派单、物业接单”服务流程,依托物业服务中心,为居民提供家电维修、大件帮运等低偿服务,在开展服务的同时,将了解到的困难党员、低收入群众、失独家庭等情况及时向社区党委汇报,精准开展慰问帮扶。聚焦“一老一少”两个服务重难点群体,通过提供送餐、安排接送服务等,及时回应群众所急所盼。以政府购买服务、公益创投等方式向社会组织购买服务,以多元主体参与满足居民精细化、个性化服务需求。真正做到基层治理过程让群众参与、成效让群众评判、成果让群众共享,用有温度的党建带来有质感的幸福。

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