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加强党建引领 创新物业管理实现社会治理高质量发展
来源: 市委研究室 市住房保障和房产局 发布时间: 2019-08-05 浏览数: 11905

党的一切工作必须以最广大人民根本利益为最高标准。十九报告指出,“要坚持把人民群众的小事当作自己的大事,从人民群众关心的事情做起,从让人民群众满意的事情做起,带领人民不断创造美好生活……保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题”。群众利益无小事,住房物业管理是涉及千家万户的最现实利益的工作,其管理水平涉及到夯实党的执政基础和人民群众对政府工作的满意度。新时代下南京物业管理工作,同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。物业管理工作迫切需要党建引领,从而进一步提升人民群众的满意度。

一、党建引领物业管理工作是提升社会治理能力的新思路

物业管理是涉及百姓民生的重要基础性工作,能够与基层社区党建相互支撑、相互促进。党建引领物业管理,能从小区这一城市治理最基本的细胞出发,显著提升城市治理能力,夯实党的执政基础,提高人民群众的满意度。

(一)物业管理与基层社区党建相互支撑、相互促进

物业管理是涉及夯实党的执政基础的重要工作。群众路线一直是我们党始终坚持的根本工作路线,党的工作应当深入基层中去、到最广泛的人民群众中去。在城镇化率超过50%、进入“城市中国”的今天,我们党的各项工作也必须深入到城市社区当中,这是涉及夯实党的执政基础的重要工作,也是中央城市工作会议召开的基本背景。十九大报告指出,要“加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。以党建引领、提升社区治理已经成为新时期城市社会治理的重要特征。在当代,“物业管理”是“社区制”下居住组织模式的重要内核,理应成为加强社区治理的重要抓手。加强党对物业管理工作的领导,尤其对物业管理企业、业委会等非公组织和群众自治组织的领导,可以有效地提升城市社会的组织和动员能力,进而从根子上夯实党的执政基础。

物业管理从社区层面提升社会治理能力、巩固基层政权。国家城市经济体制转轨之后,住房市场化改革使得原有城市居民从紧密组织的“单位人”变成相对松散的“社会人”,这也必然要求城市社会的管理方式发生相应的转型,适应社会治理单元从单位居委会模式向物业小区构成的社区模式转变。当前南京全市共有4618个住宅小区,其中商品房小区1615个,老旧小区2670个,保障房小区333个。这些社区是市民生活的最广泛的归属,也是城市社会最基本的细胞。稳妥、有效地提升这些社区的治理能力,将是巩固我国基层政权,维护社会稳定和谐的必要手段。而治理能力的建设、提高需要从多方位入手,在街道-居委会的行政管理体系之外,物业管理也发挥着另一条腿的重要支撑作用。全市已有住宅小区中,已经成立了业主委员会的有915个,已经成立物业管理委员会的有865个。全市共有物业服务企业1357家,其中一级71家,二级160家,三级1126家。房地产行政主管部门、业委会和物业服务企业组成的物管条线,从物业管理行政、物业管理自治、物业管理服务三方面形成以物业为核心要素的组织体系,从而将城市居民纳入到有效的治理框架中,在实现城市社会的有效治理、维护基层的坚实稳固方面取得了瞩目的成绩。

(二)物业管理是涉及到百姓民生的重要基础性工作

物业管理工作关系到群众的幸福感和满意度。在建设新时代中国特色社会主义的征程中,我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。大量物业管理纠纷导致的群体性事件表明,物业管理工作的好坏同人民群众的幸福感和满意度息息相关。房子是用来住的”,在回归居住属性的定位之下,物业管理将是房地产能否发挥其居住根本属性,实现住有宜居的重要条件。在这一要求之下,物业管理工作需要创新工作方式、引入建设机制,从秩序、环境、服务等多角度考量物业管理工作的突出矛盾、服务质量和社会效益,进而以高效满意的物业服务提升社区居民参与社区事物的积极性与使命感,形成良性的社区治理互动。

物业管理工作从最基层牵动政府多个条口工作的有序开展。社区 “麻雀虽小,五脏俱全”。社区治理是城市治理的细胞缩影——没有小区,何来社区,何来城市。作为直面社区居民的工作,物业管理不仅是党建深入群众的窗口,还必然包括民生、经济、生态、建设等多个条口工作的协调与配合。物管保障基础民生、物管提升物业价值、物管维护生态品质、物管反馈规划建设。将物业管理工作与民生保障、经济发展、生态保护、城市建设相结合,有利于统筹基层治理工作,提高社区治理水平,提升居民幸福指数。

(三)党建引领物业管理工作的必要性

物业服务质量的提升需要现代社会治理理念。物业服务本身是作为我国住区制度下社区治理体系的重要组成部分,其服务和管理工作的建设提升需要遵循现在社会治理理念,实践全面综合、分层有序、多元共享的核心思想。但是,当前物业管理服务工作更多的是依赖于单一的市场化物业服务公司在进行,物业服务工作面临着缺位、无序、失控等问题。无论是银河湾紫苑小区等因开发建设遗留导致的纠纷,还是月牙湖花园等业主组织建立过程的矛盾,都反映出物业管理治理体系中出现的调控力缺失问题。而托乐嘉小区等出现的百人规模以上的群体性事件,则进一步暴露出业委会等自治组织面临监管缺失的问题。面对人民日益增长的美好生活需要,调节物业管理服务中的此类不平衡不充分的矛盾,需要我们创新治理理念。

物业管理矛盾是多年来全国性的难点和焦点。在深圳、北京、上海、广州、南京等商品住宅小区改革较早的城市,业主、业主委员会、开发商、物业服务企业等主体,围绕小区物业也存在着诸多纠纷,与住房行政管理部门、居委会、街道办在社区管理方面缠绕着各种矛盾。业主维权、集体上访、封堵道路、业主被打、流血冲突,经常见诸网络媒体和报端。物业管理的矛盾也是全国范围内的普遍性问题。我们必须认识到这类矛盾存在的必然性,它同基层物业服务供给能力严重不足是紧密相关的,这些不足可以归纳为重视不足、人员不足、能力不足、投入不足四个方面。

党建作为柔性抓手嵌入到物业管理非常有必要。上述众多物业管理的矛盾及问题,反映出快速城镇化进程中物业管理制度、体系、能力建设的滞后。而物业管理治理体系的改革创新需要社会自治规范的不断发育,是一个长期性过程。在这个进程中,将党建作为一个柔性抓手嵌入到物业管理之中,一方面将构建业委会等市民自治组织与国家治理体系间相互依赖于相互扶持的良性关系;另一方面也可以推动城市社会自治规范的培育与形成,以党员模范作用、党组织引领作用实现公众参与和公共治理的有序理性。没有成熟的社会自治规范,就不可能存在理性有序的公众参与和公共治理,应当充分认识到党建引领物业管理工作的长期性效益和必然性趋势。

综上所述,我们可以进一步明确党建引领物业管理工作的四个重要性:一是社会治理的重要内容;二是社区治理的重要载体;三是基层党建的重要创新;四是基层民主的重要实践。

二、当前物业管理的主要问题和社区党建经验

新时代下南京物业管理工作,同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。国内其他兄弟城市的实践探索和经验,也给南京市进一步加强党建引领、创新物业管理提供了思路。

(一)当前南京物业管理存在的主要矛盾

通过课题组的实地调研和走访,我们发现当前南京市物业管理的矛盾主要存在于业主与开发商、业主与物业服务企业、业主与业主之间,而这些矛盾的成因可以分为三种类型:

第一,是政府的公共服务与监管缺位、失位造成的。前期开发过程中规划方案的不合理、建设监管的不严格造成公建、配套不足,中后期成熟过程中城管执法不进小区等造成的违建、乱建,都是后续业主与开发商、业主与物管企业间矛盾的成因。

第二,是物业服务企业本身服务水平及选聘机制缺陷造成的。首先是物业收费事项与提供的服务不匹配,强买强卖事实存在;其次是物业公司占有本是小区业主共有权益的公共设施收益;再者,是公共设施使用、物业企业更替过程中的产生的暴力冲突。

第三,是业主自治规范缺失造成的。业主过分主张个人权利而不顾及、乃至侵害相邻业主的权利,进而引发邻里纠纷等业主间矛盾。

但是,剖开物业管理服务中的表面问题,还应当注意到矛盾的扩散和外部的干扰因素对城市治理能力的提升带来的挑战。首先是外界资本的介入。随着资本市场对物业管理行业的关注度不断加深,部分物业服务企业为扩展市场,往往通过与业主组织形成暗箱交易,采取非正当竞争手段上岗。其次是舆论影响的放大,随着微信、微博等自媒体手段的推动,少数别有用心者往往擅长运用舆论造势,鼓动不明真相的群众,给政府施加压力。在年初托乐嘉小区事件中,业主委员会通过微信群、公众号发布失实言论,短时间内集聚大量业主形成群体性事件。最后是一些外部力量的支持,部分小区业主组织只讲物权、不讲公益,只讲权利、拒绝监督。在早期江北的部分小区,业主委员会形成“地下联盟”,出现了有组织、成体系地拒绝基层政府监督指导的现象,导致基层选举、社区活动进不了小区,背后成因值得警惕。

习总书记在十九大报告中指出,“全党必须牢记,为什么人的问题,是检验一个政党、一个政权性质的试金石。带领人民创造美好生活,是我们党始终不渝的奋斗目标。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位,让改革发展成果更多更公平惠及全体人民,朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。”解决上述矛盾,就需要从人的角度切入,以党员、党组织、党建作为预防、化解矛盾的抓手,深入矛盾本质,破解基层治理难题。

(二)国内兄弟城市的实践探索和先进经验总结

从包括上海、武汉、南通等在内的兄弟城市的既有实践来看,其先进经验主要可以概括为三个方面,分别是建设党的基层组织、完善物业服务体系、实施多级党建联动。

建设党的基层组织,打通最后一公里。武汉市委在《关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》中明确提出要推动党的组织下沉,形成纵向到底、横向到边的基层党组织体系。完善“街道党工委-社区党组织-网格党支部-楼栋党小组-党员”五级组织架构。其中,重点加大物业服务企业党组织的建设力度,提高物业服务企业党员的比例,确保党的组织和工作在每个住宅小区、物业服务项目的有效覆盖。武汉市江汉区在203家专业化物业企业中,建立83个基层党组织,选派108名党建指导员和“第一书记”,在94个自助物业服务站中,新建52个党支部(党小组),实现了党的组织和党的工作全覆盖。南通市在全市各物业服务企业、住宅小区物业管理项目设立了基层党组织。上海在2100多个住宅小区业主委员会建立了基层党小组,打通了党组织面向城市居民的最后一公里。

完善物业管理体系,实现服务全覆盖。武汉市江汉区按照“提升专业化物业、规范自助型物业、转化弃管型小区”等方式,针对不同情况分类施策,整区推进物业服务全覆盖。并以“升级市场化物业、规范自治型物业、承接无物管小区”的思路,全面创新物业管理体系,实现服务全覆盖。

实施多级党建联动,永葆组织生命力。武汉江汉区实施了党组织领导下的“三方联动”服务机制,实行“双向进入、交叉任职”,有效强化了街道社区对物业服务企业党组织的领导,推动了社区党建与物业服务企业党建的联动。同时,通过选聘党员大学生物业任职、提高物业服务企业党建工作经费投入力度、建立党建工作经费补贴制度和党组织书记岗位津贴制度等方式提升基层党建活力和生命力。

三、加强党建引领创新物业管理的总体思路

按照进一步落实十九大精神的要求,在完善总结本地成绩问题、吸收外地先进经验的基础上,课题组提出加强党建引领创新物业管理的总体思路。

指导思想上,全面贯彻十九大报告关于“加强社会治理制度建设,完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制,提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平……加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”的总体要求,明确物业管理在党建工作中“四队”的定位、把握党建引领物业管理的“三原则”。在全市开展党建引领物业管理的专项活动,即通过创新物业小区党建联建新机制、创新社区物业服务新模式、创新物业行业党建新体系,努力实现社区服务水平高和居民群众满意度高的物业管理工作新格局,从而推动基层社区综合治理能力的全面提升。总体思路具体包括:

物业管理在党建工作中的“四队”定位:一是党的服务队,将群众最关心的宜居安居问题解决好;二是党的工作队,通过党建把物业服务企业和业主组织管理好;三是党的宣传队,在做好服务工作的同时把党的政策宣传好,开展具体化、可持续的党建工作;四是党的联系队,把物业做成联系、服务群众的桥梁。

加强党建引领创新物业管理的三条原则:一是以网格化为基础,结合南京当前社区治理的网格化管理基础;二是以大融合为模式,以党组织为牵动,在居委会、社区、居民自治组织等多个层面开展“社区治理-物业管理-基层党建”大融合工作模式;三是以“三原色”为协同,红色为党建、绿色为生态、蓝色为智慧,推动红色党建工作、绿色生态物业、蓝色智慧社区三者协同发展。

四、加强党建引领创新物业管理的路径举措

(一)坚持以党的领导为核心,牢牢把握加强党建引领创新物业管理的大方向

第一,在发展方向上,旗帜鲜明讲政治。“坚持党对一切工作的领导”要求我们必须旗帜鲜明地加强党对物业管理工作的领导,历史已经证明“办好中国的事情,关键在党”。只有党才能够在体制机制、资源平台中起到统揽全局、协调各方的作用,进而从根本上推动社会治理机制和物业管理工作的创新。

第二,在发展理念上,牢固树立以人民为中心的发展思想。物业管理工作同人民群众的幸福感息息相关,是实践我党“为人民服务”思想的前沿阵地,只有始终牢固树立以人民为中心的思想观念,才能够推动物业管理工作同人民群众的美好生活需要相匹配。以人民为中心是我们党的性质宗旨所决定的,这也正是党建引领物业管理工作的必然性所在。

第三,在发展策略上,制定“几步走”策略积极推进。在物业管理工作中,必须要制定“几步走”的战略目标,它是引领一切工作的指挥棒。具体而言,可以构建“三步走”的策略,就是第一步实现党建对物业管理工作领导的全覆盖,第二步实现基层党建-物业管理-社区治理的协调融合,第三步形成党建为核心的社会主义特色社区治理体系。

(二)坚持以基层党建为抓手,用心走好加强党建引领创新物业管理的实践路

第一,在管理上,探索物业管理与社区党建的深度融合。积极开展小区物业管理与社区建设、社区党建深度融合的地方实践,鼓励和支持各区积极探索相应的工作机制形成,组织各区、各街镇开展相关调研。加强居民区党组织对辖区业主组织工作的领导,在有条件的业主委员会、物业管理委员会设立党的工作小组,派驻党建指导员,帮助业主组织提高自我管理能力。

第二,在党建上,加强物业服务企业党组织建设。市、区房产(住建)部门从物业行业指导角度切入,支持、配合组织部门推进物业企业党建工作。引导物业服务企业在基层党委组织领导下,采取单独建、联合建、挂靠建等方式建立党组织、发展党员、选配党务干部、完善规章制度,并结合小区物业管理工作需求,围绕物业服务开展组织活动。

第三,在机制上,推动基层党组织间“交叉任职”常态化。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、物业服务企业交叉任职机制。指导物业服务企业邀请熟悉物业管理法律法规的社区“大党委”兼职委员兼任物业项目服务质量督导,定期开展物业服务监督检查工作,重点监督物业服务企业依法开展信息公示公开情况;推荐物业企业负责人中的党员担任社区“两委”成员,承担和参与党组织安排的工作任务。

(三)坚持以基层治理为基础,切实筑牢加强党建引领创新物业管理的主心骨

第一,组织公益化企业化物管服务实体,构建全覆盖的基层治理体系。通过新建、重组、引进等方式,在试点期间探索组建多家公益性企业化物业服务实体,坚持公益性属性、按照市场化运作,为辖区保障房小区、老旧小区和失管小区提供物业服务,开展群众工作。进而实现物管服务全覆盖、差异化的总体格局,保障以物管为窗口的基层治理路径的畅通。

第二,开展社区治理“融合+嵌入”体系的实践和创新。围绕十九大报告提出的“加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”的总体要求,结合南京实际,探索物业管理领域“党建+”融合“法治+”的创新体系。重点发挥基层党组织在业主间矛盾协调、业主与物管企业矛盾化解、群体矛盾预警等方面的作用。以定期党组织生活的方式收集人民群众对物管工作的意见,并以党员作为窗口反馈物管服务的思路与方法。

第三,加强城市建设与规划引导,优化党建与居民活动相结合的社区公共空间布局。从前期规划设计、后期物业运营入手,切实保障党组织活动用场地,以党组织活动带动公共空间的活化利用。以党组织活动为核心探索社区公共空间设计、公共事务组织、管理的新思路、新规则和新方法。

五、加强党建引领创新物业管理的南京实践

我市已按照上述思路,开展加强党建引领创新物业管理模式的实践,其中较为突出的就是南京市江宁区整区推进红色物业。其中值得一提的是江宁模式,让托乐嘉小区由大乱走向大治,得到中国组织人事报的正面宣传。而实施红色物业后,江宁区物业类的12345投诉逐步呈现下降趋势。

(一)注重发挥党员、党组织作用

一是突出党建引领物业管理。为切实解决物业突出问题,在区委的统一部署要求下,成立了物业服务企业联合党委,隶属于区住建局党工委。联合党委下设6个党支部,目前吸纳了20余家物业服务企业,134名党员。先后通过摸排调查、宣传发动、优化结构、强化组建、完善机制、推动实效等措施,不断建立健全党建引领物业服务融入社会治理的长效机制,有效化解物业管理矛盾中的难点、重点问题,全面提升了全区物业管理品质。

二是破解业委会管理难问题。针对业委会不作为、乱作为等矛盾问题,印发《江宁区关于贯彻落实(南京市住宅物业管理条例)的实施意见》,严把业委会成员“人选关”,要求业主党员在业主委员会中要达到半数以上,明确党对物业管理工作的领导地位。规范引导小区业主自治组织、小区议事规则、管理规约、服务合同的制定。社区党组织可以会同居民小组召开党员、楼栋长、业主代表等参加的座谈会,听取与会者对业主代表、委员候选人、主任人选的意见和建议,提出建议名单(提名权、建议权),组织业主征求意见和筹备组讨论。业主委员会委员候选人建议名单须经社区党组织会同筹备组进行考察、公示后方可提交业主大会作为正式候选人。制定议事规则中,指导筹备组成员应参照选举法的要求,筹备组人员不得担任业委会委员候选人。业委会成员中党员要按不低于50%比例当选,确保党员参与小区管理。

三是推进“红色”物业管理。针对安置房小区、老旧小区物业矛盾纠纷多的问题,城建、交建两个集团物业企业接管拆迁安置房、老旧小区管理项目,抓好国资“红色物业”试点工作。区城建集团乐恒物业在接管天琪福苑、骆村新寓等安置房物业项目中,通过建立“物业+社区”工作长效机制,实行“5341”管理模式,将红色主题扩大至社区各个角落,积极开展红色关怀主题活动,物业类投诉同比下降,小区居民满意度不断提升。横溪街道鼓励社区成立“红色物业”,目前已有7家社区成立了物业公司,逐步接手辖区内老旧住宅小区、自然村物业管理工作,不仅解决了当地群众就业,更提升了社区居民的生活环境。秣陵街道成立了南京睦邻物业管理有限公司,并成立睦邻物业党支部。受湖滨社区委托,睦邻物业进驻中国人家小区进行管理,解决了由于前物业撤离导致小区物业管理“真空”的问题。

四是探索管理模式。针对新老物业交接难、小区居民思想不统一的问题,区住建局积极构建与街道、社区、业委会、物业企业相融合“五位一体”的党建引领物业管理工作格局,推动物业管理工作与社区建设深度融合,积极化解基层矛盾。秣陵街道借助基层网格化分工和精细化管理,加大资源调配力度,对重点领域和重点矛盾进行细化分解,分步骤、分节点。通过党员网格员协调物业企业、社工、业主自治组织,充分发挥物业服务人员贴近群众的优势,为业主开展面对面服务,成功化解金王府小区物业交接矛盾问题,赢得了居民群众的高度认可,逐步实现物业管理工作从管理向治理转型。江宁街道物管办采取办公室“不留人”全部下基层的办法,将铜井、江宁、陆郎三个集镇,科学划分为三个片区管理,街道物管办3名责任人、物业服务中心3名片区经理共六人,两人一组负责一个片区,每日到片区内各类小区进行基层考勤、巡查、检查、自查,发现问题能够立即处理的当日解决,不能及时处理的拿出处理方案限时三日解决并向当事业主做好解释,将小区各类大小矛盾处理、化解在基层,让矛盾、投诉在小区内“长不大”、“走不出”。

在成立业主委员会的过程中,鼓励党员参与竞选,参与到小区的自治管理中去,参与到小区内物业矛盾纠纷的调处中去,发挥党员的模范带头作用。同时要求小区内业主自治组织必须遵从所属社区党组织、居民委员会的指导与监督,目前已经在东山、秣陵、淳化、麒麟街道进行试点工作。

(二)结合物业做实基层治理体系

由社区遴选合适人选,并予以适当补助,使其在小区管理中发挥好信息员、矛盾调解员、政策宣传员的作用。已在秣陵街道水月秦淮、瑞景文华,淳化街道莱茵东郡、天印花园,东山街道名嘉佳园等小区试点。落实物业属地管理。积极推进“重心下移、属地管理、条块结合、以块为主”的物管体系建设,优化物业管理格局,明确属地管理部门的职责定位,逐步推进物业管理与社区建设相融合。着力发挥街道和属地社区在业主自治、小区监管和矛盾化解方面的桥头堡作用。实施区、街道、社区三级联席会议制度,在已构建的区、街道、社区、网格站四级管理体系的基础上,建立了主管部门、综治、街道、新闻媒体、业主、社会“六位一体”的物业行业监管机制。


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